약자를 지키기 위한 개정 

 지난 2020년 7월 임대차 2법에 해당하는 주택임대차보호법이 개정됐다. 임대차 2법은 전월세 계약기간을 2+2년으로 연장해 최 대 4년 거주를 보장하는 ‘계약갱신청구권제’에 대한 내용을 담고 있다. 또한 계약갱신 시 임대료 상승률을 5% 이내로 제한하는 ‘전 월세상한제’가 핵심 내용이다. 이와 관련해 본교 이제우(법학과) 교수는 “다른 나라에 비해 임차인에 대한 법적 보호 장치가 부족했 던 것이 개정에 영향을 미쳤다”며 개정의 이유를 설명했다. 그동안 임대차 2법은 임차인을 보호하는 법적 방법이 미흡해 임대인이 임 차인을 내쫓는 경우 대처 방안이 부족했고 이를 해결하기 위해 법 개정이 이뤄진 것이다. 

 그러나 일각에서는 더불어민주당(이하 민주당)의 발 빠른 속도 전으로 시행됐다는 지적이 일었다. 당시 임대차 2법은 민주당 단 독으로 국회 본회의까지 통과한 이례적인 법안이었으며, 정부는 법안이 국회 본회의를 통과한 바로 다음 날 임시 국무회의를 열어 의결했다. 이는 상임위원회에 회부된 지 불과 나흘 만에 법이 시행 된 것이었다. 그로 인해 국민의 힘에서는 개정 법안에 대해 개인의 자유를 침해하는 것 아니냐며 비판한 바 있다.

누굴 위한 시행이었는가 

 임대차 2법은 본래 목표와 달리 임차인에 대한 보호가 약하고 시장 혼란을 야기했다는 지적을 받고 있다. 이에 이 교수는 “국가 가 개인의 자유를 제한함으로써 편법적인 거절, 시장가격 상승 등 시장 왜곡이 일어난 것”이라고 설명했다. 실제로 임대차 2법 시행 이후 서울 아파트 전셋값이 1년 6개월간 8.13% 상승했다. 시행 전 1년간 3.86%가 오른 것에 비해 큰 상승 폭을 보인 것뿐만 아니라 5 개년 통계에서 가장 높은 인상률로 기록됐다. 또한, 중앙대학교 이 승협(경영학부) 교수가 진행한 연구 결과에 따르면 계약갱신청구 권제로 인해 △서울 5∼6% △경기 2∼3% △세종 10∼12% △전국 2%가량의 전셋값이 상승한 것으로 밝혀졌다. 덧붙여 개정안 시행 후 임대인들이 집값을 인상하면서 같은 아파트 단지 내에 집값이 차이 나는 ‘이중 가격’ 문제가 발생했다. 결국 신규 계약자들은 기 존 계약자들보다 더 많은 보증금을 부담하게 됐다. 이러한 초기 계 약금 인상은 5%로 상한을 정한 전월세상한제에도 영향을 끼쳐 더 높은 계약금 인상을 초래했다. 뿐만 아니라 임차인과 임대인 사이 갈등 또한 완화되지 않았다. 임대차 2법에 따르면 임대인들은 실 거주와 같이 법적 사유에 한해 계약갱신을 거부할 수 있다. 하지 만 편법적으로 계약갱신을 거부하는 경우가 존재했다. 이 교수는 “임대차 2법에서는 정당한 사유로 거절했어도 일정 기간이 되기 전 제3자에게 주택을 임대했을 경우 임차인은 손해배상을 청구할 수 있다”고 설명했다. 그러나 법적제제에도 불구하고 손해배상을 지불하면서까지 집값을 올리는 경우가 있어 실효성 문제가 지적 됐다. 

앞으로 임대차 2법의 운명은… 

 국토교통부는 지난달 26일 ‘임대차 제도개선 토론회’를 열어 임 대차 2법 개편 논의의 본격화를 밝혔다. 제출한 보고서에 따르면 △제도 폐지 △임대료 인상 상한을 5%에서 10%로 상향 △저가 주택 한정 법안 적용 △임대인-임차인 협상 병행 등의 방안이 제 시됐다. 더불어 전월세 상한을 5%로 유지하되 전세계약 기간을 ‘2+1+1년’으로 쪼개는 방안이 논의됐다. 계약기간을 분할할 시 임 대인은 갱신 기간 2년간 임차보증금을 10% 올릴 수 있으며 임차인 은 거주 기간 선택권이 다양해진다는 내용이다. 

 한편 윤석열 前 대통령이 파면됨에 따라 개정의 실현성에 대한 우려가 잇따르고 있다. 작년 12월 임대차 2법 개정안이 발의됐으 나 전문가와 업계의 비판에 일부 의원들이 서명을 철회하면서 법 안이 폐기된 바 있다. 또한 다른 나라보다 임차인을 보호하는 법제 도가 약한 현실 때문에 개정에 제동이 걸렸다. 이 교수는 법안 개 정에 대해 “국회가 결정하는 일이기에 국토부의 논의가 국회까지 닿을 수 있을지 지켜봐야 할 것”이라며 “다만 대통령이 탄핵된 현 시점에서 개정 논의는 힘들 것으로 보인다”고 전했다. 또한 제도화 된 법을 개정하면 새로운 법 제도에 적응하는 시간이 필요하기에 그 과정에서 사회 혼란이 우려되는 상황이다

박명진 수습기자 mjmjmj2101@kyonggi.ac.kr