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[사회메인] 전국적으로 속출하는 전세사기, 누구나 피해자가 될 수 있기에
  • 박준호 기자
  • 등록 2023-05-17 02:15:35
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  • 큰돈이 오가는 전세 계약, 미리미리 알고 대비해야
인천에서 시작된 대규모 전세사기 행태가 △동탄 △구리 △대전 등 전국으로 확대되며 세간의 충격을 주고 있다. 경찰청이 “전세사기 피해자 1,878명, 확인된 피해액 3,167억 원”이라고 밝힌 상황이기에 경각심을 가질 필요가 있다. 이에 본지는 전세사기 개념과 그 유형에 대한 정보를 제공하고자 한다.

전국에서 나타난 빌라왕, 전세사기에 대한 경각심을 일깨우다 


 인천 미추홀구에서 500억대 전세사기 피해액을 남긴 ‘건축왕’ 남모 씨는 공인중개사의 명의를 빌려 저층빌라를 신축한 뒤, 이 빌라를 담보로 은행에서 주택담보 대출을 받았다. 동시에 전세를 놔 보증금까지 챙기는 수법으로 총 2,479가구에 피해를 남겨 이로 인해 아직 앳된 청년 3명이 스스로 목숨을 끊었다. 이뿐만 아니라 수도권에 1,139채를 소유한 채 170억대 피해액을 남긴 뒤 숨진 ‘빌라왕’ 김모 씨 사건을 비롯해 전례 없던 피해 규모의 전세사기가 작년 12월을 기점으로 매스컴을 타며 큰 사회적 이슈로 부각됐다. 전세사기 주택 대부분은 비교적 값싼 오피스텔이었던 탓에 상당수의 피해자가 2030세대였다. 


 전세사기는 주택을 ‘깡통주택’으로 전락시킨다. 주택세입자는 집주인에게 전세보증금을 내고 입주하게 되는데, 계약 만료 시 집주인이 부도 등의 사유로 보증금을 돌려줄 수 없다면 그 집은 경매로 넘어간다. 그 후 제3자에게 매각된다면 그 낙찰가를 통해 세입자는 전세보증금을 돌려받을 수 있게 된다. 그러나 입찰기일까지 집을 매각하는 사람이 없다면 경매가 유찰되고 유찰 1회당 경매 최저 입찰가가 20~30%씩 떨어지게 된다. 이처럼 매매가와 전세가가 같아서 한 번만 유찰되더라도 보증금을 온전히 돌려받지 못할 위험이 있는 집을 ‘깡통주택’이라고 한다. 


필수로 알아둬야 할 대표적 전세사기 3가지 


① 갭투자 사기 

 

 앞서 소개한 ‘건축왕’·‘빌라왕’ 사건이 이 사기 유형과 관련이 있다. 갭 투자1)에 성공, 즉 집값이 오른다면 자신의 자본은 하나도 들이지 않고 이익만 거둔 것이므로 성공적인 투자가 될 것이다. 하지만, 오히려 집값이 떨어질 경우 돌려줄 보증금이 없으니 집은 경매로 넘어가게 된다. 떨어진 집값과 비례해 낙찰가는 하락하며 은행 근저당2)이 세입자보다 먼저이기 때문에 그 낙찰가마저 은행으로 우선 지급된다. 결국 전셋집은 깡통주택이 돼버려 세입자는 보증금을 온전히 돌려받지 못하게 된다. 


② 신탁사기 


 신탁사기는 정보의 비대칭을 이용한 사기 유형이다. 집주인이 건물을 짓고자 한다면 개인으로는 신용이 낮아 대출 한도가 낮기 때문에, 지어질 건물의 소유권을 ‘신탁회사’에게 맡긴 뒤 거액 대출을 받아 건물을 설립한다. 하지만 집주인이 해당 집에 대한 전·월세 계약을 체결하고자 한다면 신탁회사의 동의를 얻어야 하며 서로 간 신탁원부를 작성함에 따라 이를 증명한다. 문제는 건물주가 신탁회사의 동의 없이 전세계약을 맺는 것이다. 이로 인해 해당 계약은 정당한 계약으로 취급받지 못하게 되고 전세세입자가 건네준 전세보증금은 ‘주택임대차보호법’의 보호를 받지 못하게 된다. 


③ 대항력 악용 사기


 대항력이란 이미 발생하고 있는 법률관계를 제3자에 대해 주장할 수 있는 효력을 의미한다. 부동산 계약에선 세입자가 전세보증금을 돌려 받을 권리를 주장하는 것을 의미하며, 권리 주장을 위해서 세입자는 전세계약 체결 후 전입신고를 해야 하고 이는 다음날 00시에 효력이 발생 한다. 그리고 ‘우선변제권’이라는 권리도 존재하는데, 임차인이 보증금을 우선 변제받을 수 있는 권리를 말하는 것으로 주택이 경매에 넘어갔을 때 그 낙찰가를 먼저 배당 받을 수 있는 권리를 뜻한다. 전입신고를 통해 대항력을 갖춘 다음 확정일자를 받으면 효력이 발생한다. 대항력 악용 사기란, 집주인이 대항력과 우선변제권의 효력발생시점을 악용해 다음날 00시 전 은행으로부터 대출을 받아 근저당을 설정한 뒤 대출금을 가지고 잠적하는 유형의 사기다. 이로 인해 세입자는 전세보증금 반환 권리를 주장하지도 못할뿐더러 경매 낙찰가를 온전히 지급받지도 못해 막대한 피해를 입게 된다. 


박준호 기자 Ι parkjunho@kyonggi.ac.kr




1) 시세차익을 목적으로 하는 투자의 일종. 주택 매입 전후로 바로 세입자를 구해 주택 매매가와 전세가의 차액을 메꾸는 것 

2) 임대인이 집을 구매했을 때 그 집을 담보로 얼마의 대출을 받았는지 알 수 있는 지표

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