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대학가에 성행하는 단기 전대, 자세히 파헤치다
  • 임진우 교육팀장
  • 등록 2018-09-04 09:39:18
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  • 불법과 합법 사이 아슬아슬한 경계선
드디어 무더웠던 여름방학이 끝나고 새학기가 시작됐다. 올 여름방학 대학생들 사이에서 유행했던 것은 무엇이 있을까? 단연 단기 전대가 빠질 수 없을 것이다. 단기 전대는 방학 동안 비어 있는 공간을 활용하는 방식이다. 그런데 단기 전대 이용 시 집주인과분쟁이 일어날 수도 있어 이에 대해 자세히 살펴봤다.


대학생의 전대 사정 

 전대는 자신이 빌린 물건을 타인에게 빌려주는 것을 의미하는데 부 동산에서는 흔히 임차인1)이 임대한 것을 또 다른 제 3자에게 임대하는 것을 가리킨다. 이때 임차인과 제 3자간의 계약을 전대라고 하며 임차인은 전대인이, 제 3자는 전차인이 된다. 이처럼 자신이 빌린 집을 타인에게 다시 빌려주는 것을 전대라고 하는데, 단기간 동안 계약하는 경우를 단기 전대라고 한다. 단기 전대는 우리 주변에서도 흔히 볼 수 있는 사례로 지난 7월 본교 익명 SNS에서는 ‘8월 한 달간 자취할 사람을 구한다’, ‘휴학으로 인해 방을 내놓는다’는 등의 글이 종종 올라왔다. 

 단기 전대가 대학생들 사이에서 특히 유행하고 있는 이유는 △방학 △휴학 △취업 등 다양한 이유로 대학생의 주거 위치가 변화되기 때문이다. 그러나 집주인의 입장에서는 관리하기 편한 장기계약을 선호한다. 결국 이렇게 장기계약이 힘든 상황에서 단기간 동안 주거 공간을 빌릴 수 있는 단기 전대는 성행하고 있다. 

잘 쓰면 약, 못 쓰면 독 

 그렇다면 단기 전대가 과연 단순히 빈방을 공유하는 효율적인 방법일까? 해답은 전대방식에 달려있다. 민법 제 629조에 의하면 ‘임차인은 임대인의 동의 없이 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다. 또한 이 규정을 위반했을 때 임대인은 계약을 해지할 수 있다’고 명시 돼있다. 즉 집주인의 허락이 없는 전대는 언제든지 계약이 해지될 수 있다는 것이다. 그렇기 때문에 전대인과 전차인과의 구두계약으로만 이뤄진 단기 전대는 법적 효력을 가질 수 없다. 

 뿐만 아니라 집주인의 동의가 이뤄지지 않은 경우 여러 문제가 발생할 수 있다. 대표적인 예가 앞서 말했던 집주인의 허락 없이 이뤄진 전대의 경우 언제든지 집에서 쫓겨날 수 있다는 점이다. 이 경우에 전차인은 주거공간을 잃을 수밖에 없고 전대인 또한 계약이 파기될 우려가 있다. 이외에도 전대인이 보증금을 갖고 잠적했을 때 전차인이 보상받기가 쉽지 않고 전차인이 시설을 훼손할 경우 책임이 전대인에게 돌아가는 등의 피해가 생길 수 있다. 

단기 전대 필수수칙 

 이와 같은 문제들에 대처하기 위해서는 전대인과 전차인이 지켜야 할 몇가지 주의사항이 필요하다. 우선 전대인은 집주인인 임대인과 전대에 동의한다는 계약서 혹은 동의서를 작성해야 한다. 집주인의 동의 없는 전대가 발각되면 언제든 계약이 파기될 수 있을 뿐 아니라 전대로 인해 발생한 모든 피해를 전대인이 책임지게 된다. 집주인의 동의는 문서를 통해 기록하는 것이 가장 효율적이지만 불가피한 상황이라면 문자 텍스트나 음성녹음도 효력을 발휘할 수 있다. 집주인의 동의가 중요한 것은 전차인도 마찬가지다. 집주인의 동의를 얻어 계약서를 작성할 경우 민법 630조와 631조의 적용을 받게 된다. 전차인은 임대인에게 직접의무를 부담하게 되는 것과 함께 임대인과 임차인의 계약이 조기 종료돼도 전대계약이 유효하다는 보장을 받는 것이다. 이는 전대인의 임대계약과 상관없이 전차인의 권리가 보장 받는 것을 의미하지만 한편으로 차임2) 지급에 유의해야 한다는 것을 뜻하기도 한다. 자신이 지불한 차임이 임대인에게 전달되지 않는 문제가 생길 경우 전차인이 책임을 지는 경우도 있기 때문이다. 이를 예방 하기 위해 임대인에게 차임을 직접 지불하거나 계약서상 차임지급기간에 맞춰 지불해야한다. 차임지급기간과 같은 사항들은 모두 전대차계약서를 통해 확인할 수 있으며 주의 깊게 숙지해 피해를 최소화할 필요가 있다.

1) 임대를 받은 사람 
2) 물건을 빌려 쓰고 치르는 값
덧붙이는 글

대학생이라면 누구나 한번쯤 단기 전대를 이용하게 될 수 있다. 그런데 이처럼 전대를 받는 전차인의 입장에서 불리한 계약 조항이 많고, 학생 신분이라면 계약상 우대를 받기도 쉽지 않을 것이다. 그렇기 때문에 기사의 내용을 철저히 숙지해 효과적으로 이용할 수 있도록 하자

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